Acquistare un’isola privata allo stato grezzo è solo il primo passo verso la creazione del proprio Eden personale. Portare a termine il progetto richiederà resistenza e capitali in egual misura.
Betsy Dingman è sempre stata una ribelle. Ha lasciato la casa di San Diego a metà dell’adolescenza ed è stata legalmente emancipata dal padre, un giudice, all’età di 16 anni. “Perché ero una gran maleducata”, ammette oggi guardando al passato. Si è ritrovata presto madre single lavoratrice, guadagnandosi da vivere con molteplici attività: dalla gestione di una lavanderia alla compravendita immobiliare, fino al restauro di un hotel con 31 camere. Quello spirito d’intraprendenza e avventura si è manifestato subito anche al primo appuntamento al buio con un guru della finanza di Wall Street: Michael Dingman, di 25 anni più anziano. Michael, orgoglioso di fare le cose a modo suo, ha subito percepito che tra loro c’era un’affinità. “È stato questo il legame tra noi”, racconta lei.
L’acquisto della prima isola privata di Betsy e Michael Dingman
Si sono innamorati perdutamente, e ciò ha dato inizio a un matrimonio durato decenni e ad altri figli. Si sono trasferiti alle Bahamas e fu lì, durante un pranzo con amici nelle Exumas, che la coppia decise quasi per capriccio di fare un salto nel vuoto. Uno di quegli amici possedeva un’isola privata quasi disabitata, Little Pipe Cay, più a sud nella catena. C’erano solo alcune baracche e il gruppo ci si era recato diverse volte in barca per barbecue in spiaggia e gare di limbo. L’unico problema, si lamentava l’amico, era che sua moglie odiava andarci. “Così mio marito disse: ‘Perché non la compriamo noi?’” ricorda Betsy, oggi sessantottenne (Michael è morto nel 2017, all’età di 86 anni.) Non c’è stato bisogno che glielo chiedesse due volte. Ma l’acquisto dell’isola privata è stato solo l’inizio di un’avventura lunga e complessa, che ha richiesto spirito di squadra, pazienza e risorse finanziarie considerevoli.
Il sogno di avere un’isola
È un sogno che molti condividono: trasformare un pezzo di terra tropicale in un paradiso di lusso, una versione esclusiva e raffinata di Robinson Crusoe. E il fascino di un’idea del genere, per non parlare degli aspetti pratici, è cresciuto ancor di più dopo la pandemia di Covid. “Quando si è nel bel mezzo di una riunione su Zoom, nessuno sa dove ci si trovi, a meno che non lo si faccia sulla spiaggia con le palme sullo sfondo e il personale che serve margarita piccanti”, afferma Edward de Mallet Morgan, responsabile delle vendite ultra-lusso presso Estate Prestige Knight Frank, che si è specializzato proprio nella compravendita di isole private. “Non ha nulla a che vedere con la vita normale”, aggiunge. “È incredibilmente pacifico e fa bene all’anima”. A patto, naturalmente, di aver domato il paesaggio quel tanto che basta da costruirci almeno un rifugio.
L’amore per le Bahamas e la sfida di trasformare un sogno in isola privata
Michael Dingman, che da ragazzo aveva realizzato una lampada scolastica usando una mappa delle Bahamas come paralume, era profondamente affascinato da quel paese. “Le Bahamas? Erano la sua essenza”, ricorda Betsy. “Poteva salire sulla sua barca e sentirsi libero”. Anche se la residenza della famiglia si trovava nella super-esclusiva comunità di Lyford Cay, il vero habitat di Michael era l’oceano: avrebbe vissuto volentieri per sempre sul loro yacht di 39 metri, il Teel. C’era solo un inconveniente. “Io soffro il mal di mare”, dice Betsy ridendo. “Siamo alle Bahamas e tutto quello che voglio è mettere piede su un maledetto pezzo di terra”.
Non c’è da stupirsi che Little Pipe Cay fosse così allettante, anche se forse neppure questa coppia aveva del tutto compreso l’entità del lavoro che li attendeva. Non si trattava soltanto del fatto che nel 2001 le Exumas fossero appena uscite da un periodo oscuro, in cui erano in gran parte dominio dei narcotrafficanti. “All’epoca nessuno si avvicinava alle Exumas”, racconta Betsy. “Era un posto molto pericoloso”. Vi era poi il fatto che qualsiasi abitazione in una località così remota doveva essere completamente autosufficiente.
I primi passi di Michael e Betsy Dingman alle Bahamas
Betsy ricorda come la coppia si sedesse al tramonto sugli yacht ancorati, dopo cena, osservando la terra che aveva acquistato e riflettendo sui passi successivi. “Non c’era un piano generale”, ammette. Michael si era immerso con entusiasmo nell’impresa, studiando per esempio come la Disney rendeva i suoi progetti a prova di uragano. Ci vollero tre tentativi per trovare un capocantiere capace di gestire un incarico di tale portata. Fu necessario dragare il fondale marino per evitare che la chiglia di oltre due metri del loro yacht si incagliasse nella sabbia e per facilitare le consegne dei materiali da costruzione. Addirittura costruirono campi da basket temporanei sull’isola per offrire ai lavoratori uno spazio dove svagarsi nel tempo libero.
Progettare un’isola privata: la visione di Betsy Dingman in stile bahamense
Mentre Michael si concentrava sugli aspetti ingegneristici, spettava a Betsy guidare la progettazione degli esterni e degli interni della residenza. Trovò ispirazione nel romanzo Winds From the Carolinas, che romanza la migrazione dei lealisti dalla Carolina del Sud alle Bahamas dopo la Rivoluzione Americana. La casa, decise, avrebbe evocato le dimore affacciate sull’acqua della città natale di sua madre, Charleston, così come lo stile tipico della regione bahamense. Si avvalse di un architetto incaricato per tradurre la sua visione in realtà, includendo elementi come ampie verande, e dell’interior decorator inglese Nina Campbell. Eppure, Betsy era estremamente pragmatica su ogni dettaglio—per esempio, selezionando tessuti Campbell particolarmente resistenti allo scolorimento. “Bisogna acquistare prodotti che durino almeno vent’anni—parlo di ogni vite che si inserisce, ogni pezzo di legno”, spiega.
Il racconto del figlio tra avventura e bellezza caraibica
Il loro figlio David aveva circa dodici anni quando iniziò il progetto, durato diversi anni, e conserva ricordi vividi dell’intera esperienza. Era un’avventura, afferma: “La base per poter fare qualcosa in un posto del genere? Essere abbastanza pazzi da innamorarsi di tutte queste cose complicate”. I suoi genitori sono esattamente quel tipo di persone. “Erano inseparabili e portarono sull’isola un’intera squadra di costruzione, creando qualcosa a metà strada tra un resort di ultra-lusso e una tenuta familiare”, prosegue. Lo sfondo delle Bahamas era particolarmente vivido. “Si è circondati da acque molto basse, con sfumature di blu su sfumature di blu. I panorami non sono mai gli stessi, è come guardare un quadro che cambia continuamente”.
Le fide nascoste per chi vuole costruire il proprio paradiso su un’isola privata
Le Bahamas sono uno dei luoghi più popolari per acquistare e sviluppare un’isola privata proprio per questo motivo, oltre al fatto che da lì un aereo privato può raggiungere Miami in un’ora o meno. Tuttavia, esistono sfide specifiche legate alla costruzione in quell’area, secondo l’architetto Mike Sinesi dello studio DSK del New England, che ha seguito una dozzina di progetti simili a Little Pipe Cay nella regione. “Il terreno è composto più che altro da corallo e sabbia; quando si prova a comprimerlo con la mano, non contiene argilla, quindi non si compatta”, spiega. “Le Bahamas sono uniche anche per questo”. Questo ostacolo non esiste invece nell’altro polo dello sviluppo di isole private nella regione: le Isole Vergini, sia britanniche che statunitensi. Il terreno lì è più roccioso e arriva fino all’acqua, il che consente soluzioni ingegneristiche più tradizionali.
Questi due arcipelaghi dominano il mercato delle isole private. Altri Paesi dispongono sicuramente di terre simili—al momento della stesura dell’articolo, l’agenzia Private Islands Inc. aveva in vendita oltre 200 isole grezze pronte per essere sviluppate. Tuttavia, costruire il proprio rifugio personale non è sempre un’impresa semplice, soprattutto se ci si allontana da questi due mercati principali. Si prenda ad esempio la costa del Belize. È costellata di isole incontaminate, ma lo sviluppo è ormai in gran parte vietato a causa di una recente decisione del governo volta a potenziare i programmi di protezione marina. Anche il gruppo delle Grenadine, che include Mustique, è meno richiesto rispetto alle Bahamas o alle Isole Vergini. “Presenta una serie di difficoltà nel trasporto dei materiali da costruzione, poiché è un po’ più distante dagli Stati Uniti,” spiega Sinesi. “Non è qualcosa per cui basta staccare un assegno e tutto è pronto. Serve molta pianificazione e innovazione per far funzionare tutto.”
Ryan West, il giusto consulente per lo sviluppo di isole private
È per questo che molti proprietari scelgono di affidarsi a Ryan West, ingegnere navale specializzato in superyacht. Ha lavorato per Sir Richard Branson sia su Necker Island che su Moskito Island, supervisionando i lavori di ristrutturazione della prima e lo sviluppo da zero della seconda, trasformandola in un resort di fama mondiale. Oggi West dirige la Island Development Group, specializzata nell’assistere altri acquirenti in imprese simili. Solitamente viene incaricato da un family office come consulente, cominciando dalla redazione di un master plan per un potenziale progetto, con un compenso compreso tra i 265.000 e i 440.000 euro, inclusi i vari consulenti coinvolti. Questa fase include tutto: dalle normative edilizie alla disponibilità di manodopera locale, dalle valutazioni d’impatto ambientale agli studi batimetrici del fondale marino e delle barriere coralline fino a 30 metri dalla costa. È inoltre essenziale comprendere fin da subito le intenzioni della famiglia per l’isola privata. “Alcuni sono molto riservati e vogliono solo rilassarsi”, racconta. “Ma c’è stata una famiglia molto mondana che ha installato un impianto da DJ che esce idraulicamente dal bordo piscina, con un enorme sistema LED che avvolge la scala”. Si ferma un attimo ed esclama “Quelli amano davvero intrattenere.”
Dettagli, permessi e costi di progettazione
Successivamente, West prepara un documento destinato agli architetti, in cui evidenzia i punti con la vista migliore e le direzioni dei venti dominanti, oltre a suggerire le aree per le abitazioni del personale e per le spiagge migliori (protette dal vento e con visuali aperte). In questa fase rientrano anche gli impianti di osmosi inversa, i siti per i pannelli solari e le strutture operative di supporto, come le lavanderie. Successivamente procede alla stima dei costi al metro quadrato, collaborando con un topografo: al momento, osserva, le costruzioni di alta gamma nei Caraibi costano tra i 440 e gli 700 euro al metro quadrato per le strutture di servizio, e tra i 1.300 e i 2.200 euro per le residenze principali. (West applica un compenso fisso per la gestione del resto del processo, oppure una commissione tra l’1% e il 4% del budget complessivo.) “A quel punto, non è ancora stata mossa una sola pala”, avverte.
West si occupa anche di collaborare con le autorità locali per l’ottenimento dei permessi, che di norma richiedono una chiara esposizione dei benefici economici per la comunità (spesso sotto forma di nuovi posti di lavoro) che deriverebbero dall’approvazione del progetto. Solo una volta ottenute tutte le autorizzazioni ha inizio la costruzione, una fase che solitamente dura dai tre ai cinque anni, a partire dalla realizzazione delle strade necessarie al passaggio di escavatori e altri mezzi.
Inoltre, più grande non significa migliore: la maggior parte delle famiglie che acquistano isole private dovrebbero evitare quelle di grandi dimensioni e concentrarsi su superfici di 20 ettari o meno. Altrimenti la gestione diventa logisticamente e finanziariamente gravosa, afferma de Mallet Morgan. (Si pensi a quanto sia più difficile e lungo vendere uno yacht di oltre 30 metri rispetto a un’imbarcazione più piccola, maneggevole e adatta ai porti.)
Il sogno incompiuto di Michael e la dedizione di Betsy a Little Pipe Cay
Betsy conserva l’entusiasmo dei suoi anni da ristrutturatrice. “Se da proprietario si pensa di potersi staccare dal progetto, si fallisce”, afferma. “Mio marito non dava peso a ciò che gli altri pensavano di lui e molti ci credevano folli. Ma non ci importava, perché quando si fa qualcosa di nuovo e diverso, non esiste un manuale lo si inventa strada facendo.”
Il loro sogno insulare oggi comprende cinque cottage, per un totale di 11 camere da letto e 14 bagni, sufficienti per ospitare 22 persone. Ma non è del tutto completo: Michael si ammalò di cancro prima che potessero terminare l’ultima costruzione, un cinema. Dopo un ciclo di cure, i medici diedero a Betsy il permesso di portarlo a Little Pipe Cay per la convalescenza. Michael, pessimo nuotatore, preferiva restare sullo yacht mentre Betsy nuotava con i figli. “Ma lo portai in acqua, lui galleggiava e restammo lì tre mesi per fargli recuperare i muscoli”, racconta. Si riprese, ma rimase fragile per alcuni anni, finché il cancro tornò e lui morì. Il funerale si tenne nella cappella dell’isola.
L’isola privata di Little Pipe Cay, un’eredità da preservare
L’isola è ancora nelle mani della famiglia Dingman; fu brevemente messa in vendita un paio d’anni fa per 88 milioni di euro, ma decisero di non procedere. Oggi, quando non ci sono, la affittano occasionalmente a pochi selezionati o, come dice David, “lasciamo che altre famiglie vivano ciò che abbiamo costruito lì”. Betsy spera ancora di completare il cinema.
L’agente de Mallet Morgan riassume bene la motivazione che spinge i Dingman e altri costruttori di isole private. “Se in vacanza ci si annoia e si cerca qualcosa da fare, non fa per voi”, avverte. “La maggior parte dei miei clienti compra un’isola privata per allontanarsi dal mondo, cercare solitudine, forse sicurezza, ma anche un valore duraturo per la famiglia”.
Isole in vendita
Dalle acque turchesi dell’Honduras alla bellezza remota del Brasile, queste isole private non sviluppate sono in vendita e un invito a creare il proprio Shangri-La.
Bahamas
A soli tre chilometri da Great Exuma, Clove Cay si estende per 58 ettari con tre chilometri di costa oceanica, alberi imponenti e tre spiagge incontaminate. Le strutture esistenti, tra cui una residenza di 280 metri quadrati, offrono una base per il reimpiego; le acque protette e turchesi la rendono ideale per la nautica. Prezzo su richiesta, The Isles Group.
Isola privata alle Honduras
Al largo di Roatán, Rose Cay (27 ettari) offre tre spiagge sabbiose e acque profonde adatte a yacht o marina. Circondata da barriere coralline e zone ideali per immersioni e pesca, è un rifugio appartato con un tocco storico: inclusi reperti di pirati per gli appassionati di tesori. 4,3 milioni di euro, Sotheby’s International Realty.
Brasile
Situata nella regione di Mangaratiba, nello stato di Rio de Janeiro, l’isola Saracura si estende su quasi 20 ettari di foresta atlantica incontaminata. Con permessi per costruire fino al 30% della superficie e già allacciata alla rete elettrica, rappresenta una tela perfetta per un ritiro privato. 2,3 milioni di euro, Sotheby’s International Realty.
Articolo di Robbreport.com
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